Las obras de renovación y reparación en viviendas —albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería— tributan al IVA reducido del 10 % en lugar del 21 % general cuando se cumplen tres requisitos: que la vivienda sea de uso particular, que tenga más de dos años desde su construcción o rehabilitación, y que los materiales aportados por la empresa no superen el 40 % del coste total de la obra. Si falla cualquiera de los tres, toda la factura va al 21 %. Te explicamos cada requisito con ejemplos para que sepas qué IVA te corresponde antes de firmar un presupuesto.
Los 3 requisitos para pagar el 10 % de IVA en tu reforma
1. Vivienda de uso particular
El destinatario de la obra debe ser un particular (o una comunidad de propietarios) y la vivienda debe destinarse a uso privado, no a una actividad económica. No hace falta que sea tu vivienda habitual: una segunda residencia de uso particular también cumple. Quedan fuera los locales comerciales, las oficinas y las viviendas afectas a un negocio.
2. Más de 2 años desde la construcción o rehabilitación
Deben haber pasado al menos dos años desde que terminó la construcción de la vivienda (o su última rehabilitación) hasta el inicio de la reforma. Prácticamente cualquier piso de segunda mano lo cumple; una vivienda recién entregada, no.
3. Materiales por debajo del 40 % del coste total
El coste de los materiales que aporta la empresa no puede superar el 40 % de la base imponible de la obra. Es el requisito que más dudas genera, así que lo vemos con el ejemplo que publica la propia Agencia Tributaria: en una reforma de 10.000 €, si los materiales cuestan 3.000 € (el 30 %), toda la obra tributa al 10 %; si los materiales llegan a 5.000 € (el 50 %), la operación se considera una entrega de bienes y toda la factura pasa al 21 %. No se reparte: o todo al 10 %, o todo al 21 %.
Qué obras van al 10 % y cuáles al 21 %
| Caso | IVA aplicable |
| Reforma de baño o cocina en vivienda de +2 años (materiales ≤40 %) | 10 % |
| Cambiar bañera por plato de ducha | 10 % (mismos requisitos) |
| Pintar la vivienda, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería | 10 % (mismos requisitos) |
| Reforma integral de una vivienda de segunda mano | 10 % (mismos requisitos) |
| Obra en un local comercial u oficina | 21 % |
| Vivienda con menos de 2 años | 21 % |
| Obra donde los materiales superan el 40 % del coste | 21 % (toda la factura) |
| Electrodomésticos o muebles comprados aparte, sin obra | 21 % |
| Mantenimiento de instalaciones (calderas, ascensores…) | 21 % |
Los casos del 10 % de la tabla presuponen siempre los tres requisitos anteriores. Y ojo con un matiz frecuente: contratar la obra con la empresa (que aporta mano de obra y materiales dentro del límite) no es lo mismo que comprar tú los materiales y contratar solo la instalación — la forma de contratar puede cambiar el IVA del proyecto.
¿Cuánto dinero supone? Un ejemplo
Un supuesto hipotético para verlo claro: en una obra con una base imponible de 12.000 €, el 10 % supone 1.200 € de IVA; al 21 % serían 2.520 €. La diferencia, 1.320 €, es un ahorro directo por cumplir unos requisitos que la mayoría de reformas de vivienda ya cumple de forma natural — y en presupuestos mayores crece en la misma proporción.
Cómo se aplica en la práctica
El tipo de IVA no lo eliges tú ni lo tramitas ante Hacienda: lo aplica la empresa de reformas en su presupuesto y su factura, y es ella quien responde de aplicarlo correctamente. Por eso es práctica habitual del sector que la empresa te pida confirmar por escrito que la vivienda cumple los requisitos (uso particular y antigüedad). Desconfía de quien te ofrezca el 10 % en casos que claramente no lo cumplen — o del camino contrario, cobrarte el 21 % ‘por defecto’ cuando tu reforma sí tiene derecho al reducido. En AFP Reformas Zaragoza el tipo de IVA aplicable va siempre indicado con claridad en la propuesta, como parte de nuestro compromiso de presupuestos claros y detallados.
¿Y las obras de rehabilitación?
Existe además un régimen propio para las obras de rehabilitación estructural (consolidación de estructuras, fachadas, cubiertas…) y para las obras en comunidades de propietarios, con condiciones específicas distintas de las de la renovación de una vivienda. Si tu caso va por ahí —por ejemplo, una rehabilitación de fachada—, consúltanos y te decimos qué tipo corresponde. → Enlace a /albanileria/ (rehabilitación de fachadas)
Preguntas frecuentes sobre el IVA en reformas
¿El 10 % solo vale para la vivienda habitual?
No. La normativa exige que la vivienda sea de uso particular, no que sea la habitual: una segunda residencia que usas de forma privada también puede beneficiarse. Lo que queda fuera es cualquier inmueble destinado a una actividad económica.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40 %?
Toda la factura pasa al 21 %, no solo la parte que excede: la operación deja de considerarse una ejecución de obra y se trata como entrega de bienes. Es el ejemplo que publica la propia Agencia Tributaria con una obra de 10.000 € y materiales de 5.000 €.
¿Los muebles y electrodomésticos de la cocina van al 10 %?
Los electrodomésticos y muebles comprados aparte, sin obra, tributan al 21 %. Cuando el mobiliario se instala como parte de una reforma, la respuesta depende del peso de los materiales sobre el total de la obra — es justo el tipo de caso que conviene revisar en el presupuesto. → Enlace al Post 1 (/cuanto-cuesta-reformar-una-cocina/)
¿Tengo que hacer algún trámite para que me apliquen el 10 %?
No: el tipo lo aplica la empresa directamente en el presupuesto y la factura. Lo único que te pueden pedir es confirmar por escrito que la vivienda es de uso particular y tiene más de dos años, porque la empresa es la responsable de aplicar el tipo correcto.
¿Esto aplica también a la reforma de mi baño?
Sí: la reforma de un baño en una vivienda de uso particular con más de dos años cumple normalmente los requisitos, incluido el cambio de bañera por plato de ducha. Tienes los precios orientativos de esas obras en nuestras guías.
Este artículo es informativo y está basado en la Ley 37/1992 del IVA y en la información publicada por la Agencia Tributaria a fecha de publicación. No sustituye el asesoramiento fiscal profesional: ante un caso dudoso, consulta con tu asesor o con nosotros al pedir presupuesto.
